안심 전세 계약을 위한 핵심 체크리스트

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 절차로, 한 번의 실수가 큰 재정적 손실과 생활의 불편으로 이어질 수 있습니다. 특히 최근 전세 사기와 같은 문제가 빈번히 발생하면서 계약 전 꼼꼼한 점검이 더욱 중요해졌습니다. 하지만 너무 걱정하지 않아도 됩니다. 핵심 사항만 잘 챙긴다면 누구나 안전하게 새로운 보금자리를 마련할 수 있습니다.

 

 

이제 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 중요한 정보를 사전에 잘 체크해서, 안심 계약을 진행하시기 바랍니다.

 

 

목차

• 등기부등본으로 집 상태 확인하기
• 주변 시세와 보증금 비교하기
• 집 상태 점검과 체크리스트 작성하기
• 계약금 송금 시 유의사항
• 계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항
• 세금 체납 여부 확인
• 전입신고와 확정일자
• 마무리하며

 

인터넷 등기소 바로가기

 

등기부등본으로 집 상태 확인하기

등기부등본이란 무엇인가요?

등기부등본은 해당 집의 소유권과 권리 관계를 확인할 수 있는 공식 문서입니다. 집주인이 실제 소유자인지, 부동산에 근저당(담보 대출)이 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.

확인해야 할 이유

• 소유자 확인: 집주인이라고 주장하는 사람이 실제 소유자인지 검증할 수 있습니다.
• 근저당 확인: 근저당 금액이 많으면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 위험도를 평가해야 합니다.
• 압류 및 가처분 여부 확인: 집이 압류되거나 가처분된 상태라면 강제 경매로 넘어갈 가능성이 높아 위험합니다.

 

등기부등본 열람 및 발급 알아보기

 

등기부등본 발급 방법

1. 인터넷 발급: 대법원 인터넷 등기소에서 약 1,000원의 비용으로 발급할 수 있습니다.
2. 현장 방문: 가까운 등기소에서 발급받을 수도 있습니다.
3. 부동산 중개업소 요청: 중개인을 통해 발급받을 수 있지만, 직접 확인하는 것이 안전합니다.

💡 팁: 최신 등기부등본을 발급받아 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하세요. 서류상의 소유자 이름과 계약서에 기재된 집주인의 이름이 일치해야 합니다.

 

 

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주변 시세와 보증금 비교하기

전세 시세 확인 이유

전세 보증금이 적정한 수준인지 확인하지 않으면, 지나치게 높은 금액으로 손해를 보거나 지나치게 낮은 금액으로 사기에 노출될 가능성이 있습니다.

 

안심전세포털-앱 다운하기

 

시세 확인 방법

1. 안심전세 앱 활용
   국토교통부에서 제공하는 안심전세 앱을 이용하면 간단히 매매 시세와 보증금 수준, 채무 위험도를 확인할 수 있습니다.
   • 설치 후 주소 입력 → 예상 보증금 및 채무 위험도 조회
2. 부동산 시세 비교
   네이버 부동산, 직방, 다방 등 온라인 플랫폼에서 주변 매물을 검색해 보세요. 중개업소를 통해 직접 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
3. 적정 보증금 산정하기
   집값(매매 시세)의 약 80%를 기준으로 보증금을 책정하는 것이 안전합니다.
   예) 집값 10억 원 → 적정 보증금 = 8억 원 이하

💡 팁: 집값보다 보증금이 높다면 문제가 있을 수 있으니 계약을 신중히 검토하세요.

 

 

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집 상태 점검과 체크리스트 작성하기

집 상태 점검 이유

전세 계약을 하기 전에 집의 하자 여부를 꼼꼼히 점검해야 합니다. 입주 후 발견된 문제는 임차인이 수리비를 부담해야 할 수도 있습니다.

 

이사 준비 체크리스트 알아보기

 

점검 항목

1. 누수 및 곰팡이 확인: 욕실, 천장, 창문 주변을 확인하세요.
2. 전기 및 수도 상태: 스위치와 콘센트가 정상 작동하는지, 수도는 막힘 없이 흐르는지 확인합니다.
3. 도배 및 장판 상태: 벽지와 바닥재의 손상 여부를 살피세요.
4. 보일러 및 난방 점검: 보일러 작동 여부와 난방 배관의 상태를 확인하세요.
5. 기타 비품 상태: 제공되는 가구나 가전제품이 있다면 작동 상태를 점검하고 사진으로 기록하세요.

💡 팁: 문제 발견 시 사진을 촬영해 증거로 남기고, 계약서 특약에 이를 명시하세요.

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계약금 송금 시 유의사항

집주인 계좌로만 송금하세요

계약금과 잔금을 송금할 때는 반드시 집주인 본인 명의의 계좌로 보내야 합니다.

• 사기 방지: 타인 계좌로 입금하면 문제가 생겼을 때 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
• 법적 증거 확보: 송금 내역은 분쟁 발생 시 중요한 증거로 사용됩니다.

대리인이 나올 경우 확인해야 할 사항

1. 위임장 원본: 집주인의 서명이 포함된 위임장을 요구하세요.
2. 인감증명서: 위임장과 동일한 인감이 사용되었는지 확인하세요.
3. 대리인의 신분증: 대리인의 신분을 반드시 확인하세요.

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계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항

계약서를 작성할 때 특약사항을 추가하면 예기치 못한 문제를 예방할 수 있습니다. 다음 항목은 반드시 포함하세요:

1. 계약 후 새로운 근저당 설정 금지
2. 전세자금 대출이 거절되면 계약 무효
3. 계약 만료 시 보증금을 즉시 반환
4. 임대인의 세금 체납 시 계약 해지 가능

💡 팁: 특약은 임대인과 협의한 뒤 계약서에 명확히 기재해야 법적 효력이 있습니다.

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세금 체납 여부 확인

세금 체납 여부 확인 왜 세금 체납 여부를 확인해야 하나요?

임대인이 세금을 체납한 경우, 집이 압류되거나 경매로 넘어갈 가능성이 있습니다. 이럴 경우 보증금을 돌려받는 데 큰 어려움이 생길 수 있습니다. 따라서 계약 전에 세금 체납 가능성을 염두에 두고 이에 대한 방어책을 마련하는 것이 중요합니다.

• 체납 문제를 예방하는 방법 특약사항 작성: 계약서에 "임대인의 세금 체납 사실로 인해 보증금 반환이 어려운 상황이 발생하면 계약을 해지하고 보증금을 반환한다"는 내용을 포함하세요.
• 부동산 중개업소 활용: 중개인을 통해 임대인의 재정 상황과 관련된 위험도를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

💡 팁: 세금 체납은 겉으로 드러나지 않는 경우가 많으니 계약서에 체납 관련 특약을 명시해 보증금을 보호하세요.

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인터넷 등기소 바로가기

 

전입신고와 확정일자 받기

전입신고와 확정일자가 중요한 이유

전입신고와 확정일자는 보증금을 보호하기 위한 필수 절차입니다.

• 전입신고: 다른 사람이 해당 집을 사더라도 임차인이 계속 거주할 수 있는 대항력을 부여합니다.
• 확정일자: 보증금 반환 시 우선순위를 확보하는 법적 절차입니다.

절차

1. 전입신고: 계약 후 2주 이내 주민센터에서 처리하세요.
2. 확정일자 받기: 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 신청하세요.

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마무리하며

전세 계약은 단순히 재산 거래의 차원을 넘어, 안정된 주거 환경과 삶의 터전을 지키는 데 있어 매우 중요한 결정입니다. 그렇기 때문에 계약 과정에서 한 순간의 실수로 큰 피해를 입지 않도록 세심하게 준비해야 합니다. 등기부등본 확인, 시세 파악, 집 상태 점검, 특약 작성 등 여러 단계를 꼼꼼히 확인해야 안전한 계약을 체결할 수 있습니다. 위에서 제시한 가이드를 따라 신중히 준비하고, 계약서를 작성할 때는 사소한 내용도 놓치지 않도록 유의하세요.